Банкротство застройщика — это серьезная проблема для дольщиков, но закон предусматривает три механизма их защиты. Об этом рассказал руководитель практики реструктуризации и банкротства Евгений Соболев.
Первый механизм — эскроу-счета. Если покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ) произошла после 1 июля 2019 года с использованием такого счета, покупатель в относительной безопасности. В этом случае средства с эскроу-счета возвращаются дольщику, а в реестр требований кредиторов можно включить претензии по неустойке и убыткам. Также система эскроу защищает деньги от банкротства банка, что гарантирует их сохранность.
Сложнее ситуация для дольщиков, которые приобрели квартиру до введения эскроу-счетов. Соболев отметил, что при банкротстве застройщика дольщикам необходимо как можно быстрее подать заявление конкурсному управляющему для включения в реестр требований кредиторов. Важно помнить, что реестр закрывается через два месяца после публикации информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ», и пропуск срока может сделать невозможным предъявление требований.
Юрист добавил, что дольщики могут требовать возврата денег или передачи недвижимости, указав свой выбор в заявлении. Панченко подчеркнул, что существует четыре ключевых механизма защиты прав дольщиков. Во-первых, был создан компенсационный фонд (Фонд развития территорий), куда застройщики должны были отчислять 1,2% от каждого ДДУ до 1 июля 2019 года. Эти средства направляются на компенсации или завершение строительства в случае банкротства застройщика. Во-вторых, с 2019 года действует система эскроу-счетов, обеспечивающая сохранность денег дольщиков.
В-третьих, в 2022 году Верховный суд РФ уточнил, что инвесторы, приобретающие несколько квартир с целью инвестирования, не имеют права на получение жилья в случае банкротства застройщика наравне с покупателями для личного проживания. Чтобы снизить риски, Панченко посоветовал тщательно проверять репутацию застройщика перед покупкой, включая изучение его прошлых проектов, наличие исков и состояния строительства.
Также эксперт рекомендовал проверять документы в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), контролировать сроки сдачи объекта и быть в курсе финансового состояния застройщика. Мониторинг информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ» и на сайте Федресурса поможет своевременно заметить возможные проблемы. Отсутствие крупных исков в картотеке арбитражных дел может служить индикатором надёжности застройщика.